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Visura Catastale - i dati contenuti e il loro significato

Quando si vende un immobile o la propria casa, uno dei documenti necessari è la Visura Catastale. In quest'articolo cercherò di spiegare come procurarsi questo documento e qual'é il significato dei dati riportati al suo interno. Premetto che l'argomento non è dei più leggeri ma l'importanza di questi dati è subito chiara quando si capisce che essi sono proprio la base sulla quale vengono calcolate le imposte relative ai nostri immobili.

Per correttezza voglio sottolineare che stiamo parlando dell'Agenzia delle Entrate che, dal primo dicembre 2012, ha incorporato l'Agenzia del Territorio ovvero l'ex Catasto. Per semplicità e per il fatto che ognuno di noi lo conosce con questo nome, permettetemi di continuare a parlare di Catasto.
Il termine Catasto significa registro ma noi lo possiamo immaginare più come una specie di ufficio tecnico fiscale che raccoglie e gestisce tutti i dati relativi agli immobili italiani e li mette in relazione con quelli del proprietario.

In Italia esistono due tipi di Catasto, quello detto "particellare" e quello "tavolare" o meglio Catasto Fondiario. La differenza è che il Catasto tavolare ha un diverso peso giuridico ed è attivo solo in alcune provincie come quelle di Trieste e Gorizia, e porzioni di quelle di Udine e Belluno. Questo ci interessa perché, anche se nelle registrazioni catastali sono riportate le variazione di proprietà, il Catasto si definisce non probatorio ovvero non fornisce prova legale di reale proprietà. In opposizione il Catasto fondiario che deriva da un'impostazione asburgica, ha invece un carattere probatorio per i trasferimenti immobiliari. Parleremo quindi del più generale Catasto così detto "particellare" che è il più diffuso in Italia e che è diviso in Catasto Terreni e Catasto Fabbricati, noi ci occuperemo in particolare di quest'ultimo.

La Visura Catastale più che un documento è un certificato che, a seconda dei dati di ricerca, si definisce per soggetto o per unità immobiliare o fabbricato. Quest'ultimo tipo di visura può anche essere storica ovvero riportare tutte le variazioni catastali e di proprietà avvenute nel tempo. I dati di ricerca sono inseriti nel primo campo della visura, segue poi una tabella dove compaiono i dati identificativi dell'immobile e i dati di classamento. Nell'ultima parte della tabella sono invece riportate altre informazioni aggiuntive come ad esempio l'ultima variazione catastale. Nel caso in cui la visura sia storica, saranno riportati anche tutti i precedenti proprietari, la loro quota parte di proprietà e le eventuali variazioni catastali avvenute nel tempo. Infine, ogni visura presenta i dati del proprietario attuale e l'indirizzo dell'immobile oggetto di visura.

Il primo problema che si pone il Catasto è quello di localizzare l'immobile ovvero stabilire quali sono i suoi dati identificativi. Questo viene fatto attraverso la mappa Catastale dov'é riportata la collocazione di tutti gli immobili registrati. Esiste una mappa catastale per ogni Comune e questa può essere divisa o meno in più sezioni urbane.
Il territorio comunale è poi suddiviso in un numero non modificabile di fogli e in questi compaiono le particelle che identificano porzioni di terreno o fabbricati e le loro pertinenze.
Si definisce invece, elemento minimo inventariabile che gode di una sua autonomia reddituale e funzionale, il subalterno. Questo coincide in genere con il nostro appartamento o con la nostra unità immobiliare. Nel caso in cui l'edificio sia composto da una singola unità immobiliare allora il subalterno non compare e si fa riferimento alla particella.

Dopo aver stabilito la posizione dell'immobile sul territorio, il Catasto ne identifica le sue caratteristiche fisiche e fiscali. Questo avviene tramite i dati di classamento.
La prima cosa che si stabilisce, se presente nel comune, è in quale zona censuaria ricade l'immobile. Questa è una porzione omogenea di territorio comunale dove si considera la redditività dei fabbricati uniforme in base a similari caratteristiche ambientali e socioeconomiche.
In secondo luogo il Catasto definisce di che tipo di immobile stiamo parlando assegnando una categoria ovvero una sigla composta da una lettera e un numero. Esistono cinque lettere distinte dalla A alla E che rappresentano il gruppo di appartenenza dell'immobile: il gruppo A si riferisce ad abitazioni e uffici; il gruppo B a immobili destinati a servizi; il gruppo C a immobili commerciali o pertinenze; il gruppo D raccoglie gli immobili a destinazione speciale; il gruppo E gli immobili a destinazione particolare. Il numero che compare dopo la lettera identifica in maniera più specifica le caratteristiche dell'immobile, ad esempio una residenza signorile sarà contrassegnata dalla sigla A/1 mentre una residenza ultrapopolare sarà un A/5; se parliamo di un ufficio pubblico avremo un B/4 invece un ufficio o studio privato sarà un A/10.

Il dato successivo è la classe ovvero un parametro numerico che identifica il grado di produttività degli immobili appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C. Al posto di questo parametro potrebbe anche comparire una "U" che sta ad indicare un'omogenea redditività della categoria all'interno del comune o della zona censuaria.

Definita la tipologia e la posizione dell'immobile da un punto di vista fiscale, si passa a capirne le dimensioni ovvero la consistenza. Questo parametro è forse quello che ci desta più perplessità perché, se la nostra proprietà è residenziale, la sua consistenza è espressa in vani. Il vano è una particolare unità di misura che tiene conto non solo delle dimensioni ma anche della conformazione del nostro immobile e del possibile uso delle varie "stanze". In pratica una stanza che potrà essere usata solo come ripostiglio conterà meno di una che potrà essere usata come camera da letto. Questo è il motivo per cui spesso ci troviamo di fronte anche al mezzo vano quando in casa nostra non c'é nessuna mezza stanza.

Altro dato che provoca un po' di curiosità é la rendita catastale che è il dato di base per il calcolo delle imposte e delle tasse che gravano sugli immobili. In questo dato confluiscono tutti i precedenti dati di classamento, infatti: per le categorie A, B, e C, la rendita catastale è calcolata moltiplicando la consistenza per la tariffa unitaria specifica corrispondente alla categoria e alla classe che varia per comune e zona censuaria.

Vediamo ora a dove recuperare questi dati e soprattutto come ottenere una Visura Catastale.
I dati identificativi del nostro immobile sono riportati nei documenti di proprietà. Con questi dati è possibile conoscere in maniera molto semplice la rendita catastale legata al nostro immobile attraverso un servizio dedicato presente sul sito dell'Agenzia del Territorio. Questo servizio è disponibile solo se il nostro immobile è già stato inserito nella banca dati informatica dell'Agenzia. Allo stesso modo la richiesta della Visura Catastale è possibile in un qualunque ufficio dell'Agenzia del Territorio solo se l'immobile è già stato inserito nella banca dati. In caso contrario ci si deve recare nell'Ufficio provinciale dell'Agenzia stessa dove è situato il nostro immobile.

Un'altra possibilità è quella di richiedere l'assistenza di un tecnico che sia ingegnere, architetto o geometra e che sia abilitato alla consultazione e presentazione dei documenti catastali. In questo caso il tecnico, oltre a offrirvi un servizio immediato di ricerca e stampa della visura, potrà anche fornire una consulenza immediata. Può capitare infatti che la ricerca della vostra proprietà immobiliare risulti difficoltosa per qualche errore di trascrizione o perché i dati riportati al Catasto risultano incompleti. In questi casi il tecnico può fornirvi aiuti e consigli al fine di regolarizzare tutti i dati catastali legati al vostro immobile che siano essi di proprietà, identificativi o di classamento.

Se desiderate ulteriori informazioni o chiarimenti non esitate a contattarmi, io opero in tutta la provincia di Milano e sarò lieto di fornirvi altre delucidazioni in materia.

Saluti,

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Autore:  Arch. Alberto Esposito   
    
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