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Tipologie di Affitto

La legge che disciplina gli affitti immobiliari è la 431/98 con la quale viene abolito “l’equo canone” e vengono formulate due categorie principali di affitto (o locazione):

1-      Il contratto di locazione a canone libero

Con questo tipo di contratto d’affitto gli accordi vengono fatti  tra chi affitta (locatore) e chi deve andare in affitto (conduttore o inquilino) in modo libero.  Non sono presenti agevolazioni fiscali per  il locatore  presenta alcuni vincoli:

- la durata del contratto  che deve essere di quattro anni con l’opzione del rinnovo di altri quattro anni (4+4) automatica nel caso il locatore non comunichi, con un anno di anticipo dalla scadenza dei primi quattro anni, l’intenzione di terminare il contratto stesso dando così il tempo necessario all’inquilino di cercare e trovare un’altra sistemazione.

-gli aumenti del  canone, come ad esempio per  l’ istat o per lavori straordinari e/o di manutenzione effettuati durante il periodo in oggetto,  devono essere eventualmente previsti  e concordati nel contratto. In caso contrario non possono in alcun modo essere richiesti.

2-      Il contratto di locazione a canone concordato

Con questo tipo di contratto di affitto si è vincolati ad alcune precise regole per entrambe le parti. Sono queste regole che lo rendono difficoltoso  ma offre il vantaggio per il locatore di usufruire di precise agevolazioni fiscali.

Il canone viene stabilito da accordi sindacali in base al territorio o a livello comunale nelle città.  Per fare i calcoli in base ai molti parametri che vengono presi in considerazione conviene rivolgersi all’ufficio politiche abitative del comune  o dell’unità territoriale per le grandi città.

Per quanto riguarda la durata, il contratto può essere di tipo:

-ordinario : della durata di tre anni più due (3+2). Al termine dei  primi tre anni il contratto prosegue automaticamente se il proprietario non da la disdetta o se le parti non si accordano sulle modalità di proseguimento

-transitorio: della durata massima di diciotto (18) mesi. Ne esistono diverse tipologie e tutte sono vincolate dal fatto che il periodo pattuito deve essere dovuto ad esigenze documentate dal proprietario e/o dall’inquilino. Il proprietario deve entro i termini di scadenza dare preavviso di risoluzione o riconfermare (sempre documentandone i motivi) la transitorietà del contratto. In assenza di comunicazioni  il contratto si trasforma in locazione libera.

Esistono poi altre varianti di contratti di locazione. Tra queste vale la pena citare:

-Il comodato d’uso

Con il comodato d’uso il locatore consente all’inquilino di usufruire dell’immobile gratuitamente.  Questa formula viene ancora utilizzata per aggirare le leggi attualmente in vigore:  il proprietario infatti lo potrebbe utilizzare per non dichiarare le entrate e non pagare successivamente le tasse. Attenzione! Perché se l’inquilino dovesse riuscire a dimostrare che ha pagato un regolare canone di affitto mensile, può ottenere di farsi restituire le somme versate dall’inizio della locazione.

-il sub-affitto

Può accadere che l’inquilino di un immobile decida di affittare a sua volta l’immobile stesso: è questo il caso del sub affitto. Questo può avvenire in due modi.  Con il sub affitto totale: ovvero il conduttore esce proprio dall’immobile per affittarlo completamente a sua volta. Ed in questo caso il locatore può  ingiungere immediatamente lo sfratto per inadempienza. L’altro modo: il sub affitto parziale può anche essere legale se espressamente dichiarato in sede contrattuale. Il conduttore sub affitta una parte dell’appartamento a terzi e percepisce quanto pattuito. Questi ha però l’obbligo di comunicarlo al proprietario descrivendone tutti i dettagli.

Autore:  Redazione   


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