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Documenti necessari per vendere casa

image data Settembre 2012

Un immobile per essere vendibile deve avere dei requisiti ben precisi. Tra questi, avere tutta la documentazione necessaria è un obbligo imprescindibile. Il primo consiglio è quindi di non accettare nessuna proposta, non dare incarichi e non prendere nessun impegno, prima di aver verificato di essere in possesso di tutti questi per poter fare il passaggio di proprietà in tutta tranquillità. Non sono rari infatti casi in cui venditori di immobili che hanno presentato documenti insufficienti o inesatti, si sono ritrovati in seguito a dover pagare cifre anche ingenti (fino alla restituzione anche del doppio della cifra ricevuta) a chi gli aveva acquistato l’immobile.
Spesso prevedendo di poter avere tutto in tempo, avviamo la trattativa arrivando a fare anche il compromesso senza avere tutto ciò che ci occorre. Come venditori però, già dalla accettazione della proposta d’acquisto e/o dal compromesso, ci impegniamo a garantire la commercialità dell’immobile entro una data ben precisa. Non rispettare i tempi di vendita quindi, può far incorrere a penali molto onerose (caparra).

Di seguito segnaliamo tutti i documenti che sarebbe bene avere prima di avviare ogni trattativa immobiliare:

a)Atto di provenienza:  può essere un atto di compravendita o una donazione.
Consiste nell’atto del notaio fatto quando abbiamo  comprato/donato l’immobile, dal quale risultano i dati del proprietario, l’ubicazione, la consistenza,  la quota di possesso, i dati catastali, la rendita catastale.
Questo documento ci è stato consegnato dal notaio insieme alla trascrizione dopo una trentina di giorni  dalla stipula. Se non lo troviamo possiamo tornare dal Notaio e richiederne un’altra copia. Può succedere che il Notaio non eserciti più e/o sia passato tanto tempo dal precedente passaggio per cui gli atti non sono più conservati nello studio notarile che pensavamo. In questo caso l’atto è stato sicuramente portato alla conservatoria dei registri immobiliari di zona.
Nel caso la provenienza sia dovuta ad una successione o ad una eredità, dovremo invece portare la documentazione .

b)Nota di trascrizione: è un documento che attesta l’avvenuta registrazione dell’atto di compravendita nella conservatoria dei registri immobiliari di zona.
c)Atto di mutuo: Se ne abbiamo avuto bisogno quando abbiamo comprato l’immobile. È l’atto Notarile fatto contestualmente all’atto di compravendita con il quale il Notaio registra l’ipoteca dell’immobile a garanzia per la banca erogatrice.

d)Nota di trascrizione dell’ipoteca: è un documento che attesta l’avvenuta registrazione dell’atto dell’ipoteca nella conservatoria dei registri immobiliari di zona.

e)Visura ipotecaria: serve a dimostrare al compratore che non ci sono altri vincoli sull’immobile (vedi ipoteche iscritte dalla agenzia delle entrate all’insaputa del titolare per pagamenti non fatti).

f)Dati catastali con planimetria: contenuti nella visura catastale dell’immobile e rilasciati dal catasto/agenzia del territorio. Dovremo controllare, o far controllare, da un tecnico (geometra, architetto, ingegnere) se sono esattamente conformi alla situazione attuale dell’immobile. In caso di difformità tra la situazione attuale e la piantina catastale, il Notaio non stipula l’atto e la banca non da il nulla osta in caso di richiesta di mutuo. Se ad esempio abbiamo fatto dei lavori che hanno modificato l’immobile, dovremo assolutamente sanare le modifiche fatte. Potrebbe essere questo uno dei casi per i quali ci potremmo trovare a dover pagare la penale.

g)Concessione Edilizia: Rilasciata dal comune al:
-costruttore prima di iniziare la costruzione dell’immobile
-al proprietario a seguito di un condono richiesto dallo stesso nel caso in cui abbia effettuato modifiche dell’immobile.

h)Certificato di agibilità: rilasciato dal comune che attesta la licenza di abitabilità, e le autorizzazioni del progetto di costruzione.

i)Certificati di conformità degli impianti: Questi vi sono stati consegnati dalla ditta che ha eseguito i lavori degli impianti gas, luce, idrico,idrico-sanitario.

j)Certificato della situazione pagamento condominio: va richiesto all’amministratore per dimostrare che tutti i pagamenti che riguardano il condominio è in regola e  verbale ultime assemblee per informare eventuali lavori deliberati ma ancora non eseguiti.

k)Certificato energetico:  rilasciato da un tecnico dove viene assegnato un coefficiente riguardante la sfera energetica.

l)Documenti personali dell’intestatario/i dell’immobile: documento che attesti l’identità (carta di identità/patente) codice fiscale.  Se i proprietari sono coniugi in comunione di beni e l’immobile è quindi cointestato serve l’estratto degli atti di matrimonio. Ovviamente devono essere entrambi concordi alla vendita. In caso uno dei due non può essere presente alla stipula del compromesso e/o del rogito, può lasciare una procura irrevocabile alla persona che lo rappresenterà nella vendita fatta da un notaio.

m)Contratto di locazione: se dobbiamo vendere un immobile affittato, occorre fornire il contratto di affitto/locazione. Potrebbe essere utile, per evitare perdite di tempo, fare una raccomandata con ricevuta di ritorno  all’affittuario con la relativa proposta di vendita specificando il prezzo di vendita e dare un periodo di 30 giorni per la risposta. Questo per dare modo all’inquilino di formulare una proposta se interessato ed evitare eventuali rivalse e discussioni durante le trattative (diritto di prelazione)

n)Regolamento di condomino: Redatto da un notaio nel momento della costituzione del condominio su incarico del costruttore o dei condomini stessi. Da richiedere all’amministratore di condominio.

Per coloro che comprano direttamente da un costruttore sarebbe opportuno richiedere anche:
       
a)Capitolato dei lavori: ovvero un elenco di tutte le opere eseguite e da eseguire nell’immobile da acquistare e delle parti comuni con le specifiche di tutti i materiali che devono essere utilizzati.

b)Garanzia fideiussoria: Rilasciata da una banca a garanzia di tutti gli acconti versati dal costruttore all’impresa che deve realizzare gli immobili, questa vi tutelerà da eventuali casi di fallimento dell’impresa in questione.

c)Polizza decennale: è una polizza assicurativa che vi tutela e vi da le garanzie per le opere eseguite.

Autore:  Redazione   
    
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