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Contratti di locazione a canone libero: che cosa prevede la legge?

Si parla molto delle diverse forme di contratto di locazione e delle diverse forme ed obblighi che ognuno comporta. Vediamo quali sono le caratteristiche di un contratto di locazione abitativa (detto comunemente affitto) a canone libero, la tipologia più diffusa in Italia. In questo caso, un soggetto (detto locatore) offre ad un altro soggetto (il conduttore o inquilino) uno specifico immobile ad uso abitativo in cambio del pagamento di un corrispettivo che le parti determinano liberamente (per questo, il contratto è detto a canone libero). La legge, invece, continua a fissare la durata minima del contratto, le cause e le norme per il rinnovo del contratto dopo la scadenza o la possibilità da parte del conduttore di recedere dal contratto per gravi e giustificati motivi. Il locatore dell'immobile è di solito il proprietario, a volte solo l’usufruttuario.

Non tutti gli immobili, però, possono essere interessati da un contratto d'affitto a canone libero.
Infatti, sono esclusi per legge gli immobili di pregio (cioè gli immobili vincolati e/o rientranti nelle categorie A/1, A/8, A/9 del catasto), gli alloggi che rientrano nell'edilizia popolare pubblica (le cosiddette case popolari), le case di villeggiatura (oppure quelle utilizzate come foresteria o per brevi usi) e gli immobili non abitativi (ad esempio, garage, studi, cantine, e così via).

Proprio per quest'ultimo motivo, l'immobile deve essere specificatamente indicato come destinato ad uso abitativo tramite un certificato di agibilità (che viene rilasciato dal Comune) ed un APE -attestato di prestazione energetica (che viene rilasciato dai professionisti abilitati ed ha una validità di 10 anni, con aggiornamenti necessari a seguito di ristrutturazioni).

Questo particolare contratto di locazione deve essere in forma scritta (altrimenti il contratto è nullo): deve contenere le generalità delle parti, la descrizione dell’immobile interessato dalla locazione, l’importo del canone, la durata dell'affitto e la procedura di versamento. In più, dovranno essere indicati i dati catastali per poter poi registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. Inoltre, deve essere presente la clausola con cui l'inquilino dichiara di aver preso atto di tutte le informazioni ed i documenti necessari. Se l'APE non è stato presentato, sia il locatore che l'inquilino sono condannati, in parti uguali, ad una sanzione amministrativa.

La durata minima della locazione è quattro anni (anche se viene concordata una durata inferiore, questo accordo è nullo). Per legge, dopo i primi quattro anni, il contratto è rinnovato automaticamente per altri quattro (formula 4+4). resta valido il diritto sia del locatario (nei casi indicati per legge) che dell'affittuario (per gravi motivi) di decidere di non rinnovare il contratto. In caso di recesso illegittimo il locatore può richiedere il risarcimento dei danni (affitti non percepiti).
Inoltre, se, al momento della scadenza dei primi quattro anni, il locatore vuole vendere l’immobile affittato a terzi, l'inquilino ha diritto alla prelazione sulla casa. Dopo i quattro anni più quattro, il rinnovo può essere tacito oppure entrambi le parti possono proporre un rinnovo a condizioni diverse.

Se una delle parti non vuole rinnovare il contratto, bisogna comunicare la disdetta tramite raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza.

Autore:  Serena Marchini   


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